来自 工作 2021-11-06 13:45 的文章

预防烂尾楼北京商品房预售资金受到严格监管

为防止部分房企挪用预售资金,甚至烂尾房源,北京将加强商品房预售资金监管。
 
11月4日,为进一步加强北京市商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金首先用于工程建设,北京市住房和城乡建设委员会就《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订)》(以下简称《办法》)向社会征求意见。显然,房地产开发企业应根据自身的财务状况和融资能力,合理确定各节点的资金使用量。首次登记完成前,专户内资金不得低于重点监管额度的5%。
 
北京市住房和城乡建设委员会表示,近年来“高杠杆、高周转”的发展模式叠加疫情影响,企业资金压力凸显。一些房地产开发项目经历了资金链紧张甚至预售资金被挪用的情况,引起了社会的高度关注。在日常执法监督检查中,也发现现有政策在银行职责压实、监管政策设计、各方监管落实、应急处置等方面有待加强和完善。
 
根据《办法》,增加了对政府接管的账户和资金进行封闭管理的新制度。开发企业挪用预售资金,造成项目经营困难的,当地住建管理部门应接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实行封闭管理,确保资金安全,优先安排工程建设。
 
“封闭式管理模式是一个值得特别关注的新提法。”易居研究院智库中心主任严跃进表示,近两年来,房企债务问题有所增加,出现了雷爆等案例。通过实施“封闭式管理”模式,有可能保证预售资金与经营困难项目衔接,更好地保障工程项目建设。
 
此外,根据《办法》,北京市住房和城乡建设委员会、北京银行保险监督管理局也将进行彻底审查。例如,通过监测开发企业和监管银行实施预售资金监管。
 
预售资金缴存方面,为维护购房人资金安全,确保预售资金直接足额、按时入账,根据《办法》,购房人将定金和首付款足额存入专用账户后,方可开通网上签约。
 
RealData资深分析师潘浩认为,调整为“先监管保护,再网上签约”后,即要求购房人将购房款直接存入专项监管账户,然后就可以完成网上签约,从根本上避免了网上签约后预售资金转入第三方账户再转入资金监管账户过程中资金被挪用的可能性。
 
变更预售款的预约流程后,如果买家的相关资金在进入监管账户后一定时间内未进行网签,资金将全额返还。
 
在预售费用方面,《办法》明确,项目重点监管额度由区住房和城乡建设部门根据项目综合建设成本、交付使用条件、开发企业信用水平、经营状况等综合确定。重点监管额度由每平方米不低于3500元提高到每平方米不低于5000元。
 
潘浩认为,重点监管额度将提高至每平方米不低于5000元,较上一次提高43%,旨在防止未尽事宜,充分保护购房人的合法权益。
 
值得注意的是,为“管好预售资金不管死”,提高开发商对预售资金的利用效率,《办法》提出,开发商可按单幢或多幢分别申请付款,贷款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日;如果现金担保金额和有效期能够覆盖开发项目的重点监管金额和建设期,则无需对预售资金进行监管。